UBND CẤP XÃ “VÔ TƯ” CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG

Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, thì các bên được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước, hoặc chứng thực của Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã) nơi có đất. Theo đó, khi làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất (gọi tắt QSD đất) hộ gia đình, cá nhân thường yêu cầu chứng thực hợp đồng tại UBND cấp xã cho tiện lợi.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do các hộ gia đình, cá nhân mang đến để yêu cầu UBND cấp xã chứng thực thường là các hợp đồng mẫu do ngân hàng soạn thảo sẵn, sát với hoạt động thực tế của ngân hàng và quy định của pháp luật chuyên ngành. Cán bộ tư pháp của UBND cấp xã do không có nghiệp vụ chuyên sâu, thiếu kinh nghiệm nên khó có thể biết được các điều khoản của hợp đồng thế chấp QSD đất là có xác thực, hoặc vi phạm pháp luật hay không, nên “vô tư” chứng thực vào hợp đồng?!

Có nhiều trường hợp, lúc đầu thì hộ gia đình, cá nhân hoặc NHTM mang hồ sơ đến cơ quan công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp QSD đất được soạn thảo sẵn, nhưng bị từ chối vì có các điều khoản của hợp đồng không phù hợp với pháp luật. Trường hợp này, thay vì xem xét, thỏa thuận lại để sửa đổi hợp đồng cho phù hợp với quy định pháp luật theo yêu cầu của cơ quan công chứng, các bên lại mang hợp đồng đó đến yêu cầu chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất. Như đã nêu, cán bộ tư pháp xã không phát hiện được những quy định không phù hợp nên đã chứng thực vào hợp đồng.

MỘT MÓN VAY vẫn phải qua nhiều cửa

Thời gian qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm tùy thuộc vào loại tài sản thế chấp, cầm cố mà được thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau. Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện việc đăng ký đối với các tài sản (trừ tài sản là tàu biển, máy bay). Cơ quan đăng ký tàu biển thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tàu biển. Cục Hàng không dân dụng Việt Nam thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với máy bay. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Do có nhiều cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm như vậy, trong trường hợp một doanh nghiệp phải thế chấp, cầm cố nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ một món vay tại ngân hàng, nhưng việc thế chấp, cầm cố các tài sản đó không thể thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại một trong những cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm nêu trên, doanh nghiệp và ngân hàng phải thỏa thuận, lập thành nhiều hợp đồng khác nhau để đăng ký giao dịch bảo đảm tại nhiều cơ quan đăng ký. Trường hợp này làm phát sinh thêm thời gian làm thủ tục, tăng chi phí đối với doanh nghiệp cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở nhiều nơi.

Lợi ích của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là công khai hóa việc thế chấp, cầm cố tài sản nhằm hạn chế rủi ro cho bên nhận thế chấp, cầm cố và các tổ chức, cá nhân có liên quan. Ngoài ra, việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn có giá trị pháp lý đối với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Đây cũng là cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp, cầm cố khi xử lý tài sản. Nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các giao dịch dân sự phục vụ cho phát triển kinh tế-xã hội, bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên tham gia giao dịch, đồng thời từng bước chuẩn hóa và bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, các cơ quan thẩm quyền cần sớm bổ sung, sửa đổi các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm không còn phù hợp với tình tình hình thực tế hiện nay.

Bài, ảnh: Nhựt Thanh